O presente artigo tem como objetivo  dar uma  visão  ampla sobre   o direito condominial, alertando sobre direitos e deveres  dos cidadãos  que convivem coletivamente.

Muitas pessoas desconhecem o ramo de atuação do direito condominial. Síndicos, condôminos e até administradores  pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes.
Isto não é verdade. O direito condominial estipula regras de uso   normal  e comum de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem.  Neste sentido, todos devem obediência às regras insertas no Código Civil Brasileiro e  na legislação regulamentar que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Tratada pela Lei 4.591/64, a legislação condominial veio a ser modificada em janeiro de 2003 com a reforma do    Código Civil.  À partir de então a antiga lei  foi revogada e o  novo diplo ma  legal passou a regular os assuntos tratados em condomínio.

Vale destacar que as particularidades  de cada condomínio, estão regulamentas através  da  Convenção e do  Regulamento Interno. Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.
Infere-se que o  Regulamento Interno  e  a Convenção não podem conter cláusulas que contrariem o novo Código Civil e  a  Constituição, sob pena de  serem  decretadas nulas.

A convivência em condomínio é costume natural nas grandes metrópoles. Em face da proximidade entre as pessoas, muitos  conflitos e atritos  podem surgir.

Por essa razão, o  síndico  tem legitimidade para ser o  mediador nas relações entre vizinhos. Cabe a  ele  cumprir e fazer cumprir as leis e os regulamentos.

Muitos são os  problemas gerados em face  da  constituição de  condomínios. As fontes de atritos nascem de simples questões  relativas a trânsito de veículos, estacionamento em garagens, número  de  vagas, latidos de  cachorro e o pe rigo  que  representa no convívio diário  com as  pessoas do  prédio, barulhos, algazarras, protagonizados por  crianças e  festas que chegam a  perturbar o sossego noturno. Enfim, vários são os  conflitos de  vizinhança.
O advogado especializado  surge  na  relação  entre os condôminos com o surgimento das  lides não solucionadas pelo  síndico.  Havendo descumprimento de regra de  um direito de propriedade ou de vizinhança, o passo incontinenti a ser seguido é o Judiciário.

A Constituição Federal de 88, chancelou  o Advogado como auxiliar da Justiça.  Neste sentido os causídicos  são contratados para mediar conflitos,   esclarecendo  a legislação específica   e assessorando  nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou.

Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação.

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20  até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto. No entanto, para se fazer valer do uso d a Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembléia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.

Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão.

DF, 17 de junho  de 2012
 
MOZART BALDEZ
Advogado
OABDF 25401 e  OABMA 9984/A

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